Cómo calcular el ROCE de una inversión inmobiliaria
El ROCE (Return on Capital Employed) es una de las métricas más importantes para evaluar la rentabilidad de una inversión inmobiliaria.
AssetRent Capital
Equipo editorial
Tu dinero trabajando: eso es el ROCE
Imagina que tienes 40.000 euros en el banco. Los puedes dejar ahí, ganando un 2% con suerte... o puedes comprar un piso con hipoteca y ponerlos a trabajar. Pero, ¿cómo sabes si esa inversión merece la pena?
Ahí entra el ROCE (Return on Capital Employed, o Retorno sobre el Capital Empleado). Y tranquilo, suena más complicado de lo que es.
El ROCE responde a una pregunta muy simple: "De cada euro que pongo de mi bolsillo, ¿cuánto me devuelve al año?"
¿Por qué no basta con la rentabilidad bruta?
Cuando miras un piso en Idealista y calculas la rentabilidad bruta (alquiler anual dividido entre precio), estás haciendo una cuenta incompleta. No tienes en cuenta gastos, impuestos ni, sobre todo, cuánto dinero has puesto tú realmente.
Vamos a verlo con un ejemplo para que quede cristalino.
La fórmula (más fácil de lo que parece)
La fórmula del ROCE es así de simple:
- Cash-Flow Anual: lo que te queda limpio después de cobrar el alquiler, pagar gastos, impuestos y la cuota de la hipoteca.
- Capital Propio Invertido: lo que has puesto de tu bolsillo (entrada + impuestos de compra + reforma + gastos de notaría).
Ejemplo práctico: un piso real en Alicante
Vamos a hacer los números con un caso real. Un piso de 2 habitaciones cerca de la playa de San Juan.
- Precio del piso: 120.000 euros
- Impuestos y gastos de compra (10%): 12.000 euros
- Pequeña reforma (pintura + baño): 5.000 euros
- Inversión total: 137.000 euros
- Hipoteca al 70% del precio: 84.000 euros
- Capital propio (de tu bolsillo): 53.000 euros
Ahora veamos qué ingresos genera:
| Concepto | Cantidad anual |
|---|---|
| Alquiler (750 euros/mes x 11 meses) | 8.250 euros |
| Comunidad | -1.200 euros |
| IBI | -450 euros |
| Seguro de hogar | -280 euros |
| Mantenimiento (1%) | -1.200 euros |
| Ingresos netos (antes de hipoteca) | 5.120 euros |
| Cuota hipoteca anual (2,8%, 20 anos) | -5.472 euros |
| Cash-Flow anual | -352 euros |
ROCE = -352 / 53.000 x 100 = -0,66%
Pero espera. Cada mes, parte de tu cuota de hipoteca va a amortizar capital (es decir, te estas comprando el piso poco a poco). El primer ano, unos 3.120 euros de tus cuotas van a capital.
ROCE total (cash-flow + amortizacion):ROCE = (-352 + 3.120) / 53.000 x 100 = 5,22%
¿Es buen ROCE? La tabla que necesitas
No todos los ROCE son iguales. Aqui tienes una referencia rapida:
| ROCE | Valoracion | ¿Que significa? |
|---|---|---|
| Menos del 2% | Bajo | Tu dinero rinde poco, hay mejores opciones |
| 2% - 5% | Aceptable | Funciona si la zona se revaloriza |
| 5% - 8% | Bueno | Inversion solida |
| 8% - 12% | Muy bueno | Dificil de encontrar, pero existen |
| Mas del 12% | Excelente | Revisa los numeros, ¿son reales? |
ROCE vs otras metricas: ¿cual uso?
- Alquiler / Precio total
- No cuenta gastos
- Para filtrar rapido
- (Alquiler - Gastos) / Inversion total
- Cuenta gastos
- Para comparar pisos
- La neta te dice cuanto ganas de verdad con el alquiler.
- El ROCE te dice cuanto rinde tu dinero, contando la hipoteca. Es la metrica definitiva.
El efecto magico del apalancamiento en el ROCE
Aqui viene lo interesante. Mira que pasa cuando comparamos comprar al contado vs. con hipoteca:
- Capital propio: 137.000 euros
- Ingresos netos: 5.120 euros/ano
- ROCE = 5.120 / 137.000 = 3,74%
- Capital propio: 53.000 euros
- Cash-flow + amortizacion: 2.768 euros/ano
- ROCE = 2.768 / 53.000 = 5,22%
¿Lo ves? Con hipoteca tu ROCE es mayor porque estas usando dinero del banco para multiplicar el rendimiento de tu dinero. Eso es el apalancamiento.
Como calcularlo en 5 minutos con ARC
Lo que deberias recordarte siempre
No te dejes impresionar por rentabilidades brutas altas. El ROCE es el unico numero que te dice si tu dinero esta bien invertido.
La proxima vez que alguien te diga "este piso da un 7% de rentabilidad", preguntale: ¿bruta, neta o ROCE? La diferencia puede ser enorme.
¿Quieres calcular el ROCE de un piso que estas mirando? Usa nuestra calculadora gratuita en AssetRent Capital.
Aviso: Las opiniones expresadas en este artículo son de carácter informativo y no constituyen asesoramiento financiero, fiscal ni jurídico. AssetRent Capital no se responsabiliza de las decisiones tomadas en base a este contenido. Consulte con profesionales cualificados para su caso particular.