Ranking de rentabilidad bruta del alquiler en 156 municipios, con precio de compra y de alquiler por m². Datos oficiales del MITMA (Q4-2025) y metodología abierta.
La rentabilidad bruta del alquiler en los 156 municipios analizados va del 8.3% de Puertollano al 4.4% de San Sebastián, con una media del 6.2% y una mediana en torno a 6.2% (Tarragona). 77 municipios superan la media.
El patrón que se repite en toda la tabla es el mismo que conoce cualquiera que haya comprado para alquilar: rentabilidad y precio de entrada van en direcciones opuestas. San Sebastián, el municipio más caro de la lista con 7150 €/m², rinde un 4.4% bruto. Las rentabilidades más altas aparecen en municipios medianos de interior y en coronas metropolitanas, donde se compra barato pero el alquiler no baja en la misma proporción.
Esa diferencia no es dinero gratis: es el precio del riesgo. Donde la rentabilidad bruta es alta suelen serlo también la rotación de inquilinos, el tiempo que tarda en alquilarse un piso y la probabilidad de impago, y suele ser menor la revalorización. Un 7% bruto con tres meses de vacío al año rinde menos que un 5% con ocupación continua. Por eso la tabla sirve para comparar mercados, no para elegir un inmueble: esa decisión se toma sobre la rentabilidad neta de un activo concreto, con sus gastos, su estado y su barrio.
Los datos proceden de los precios de referencia del Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible (MITMA), periodo Q4-2025, y se actualizan cuando el ministerio publica una nueva serie. La rentabilidad bruta se calcula como (alquiler mensual por m² × 12) / precio de compra por m² × 100, sobre una vivienda tipo de 80 m². No descuenta IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, gestión, impuestos ni periodos sin inquilino.
Aviso: Los datos mostrados proceden de fuentes públicas oficiales (MITMA, INE) y tienen carácter orientativo. Las rentabilidades indicadas son estimaciones brutas que no incluyen gastos, impuestos ni vacíos. No constituyen recomendación de inversión. Consulte con un profesional antes de invertir.
| # | Ciudad | Compra €/m² | Alquiler €/m² | Rent. bruta |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Puertollano | 580 | 4.0 | 8.3% |
| 2 | Linares | 580 | 4.0 | 8.3% |
| 3 | Talavera de la Reina | 850 | 5.5 | 7.8% |
| 4 | Cuenca | 860 | 5.5 | 7.7% |
| 5 | Ciudad Real | 785 | 5.0 | 7.6% |
| 6 | Úbeda | 750 | 4.5 | 7.2% |
| 7 | Jaén | 870 | 5.2 | 7.2% |
| 8 | Zamora | 880 | 5.2 | 7.1% |
| 9 | Teruel | 850 | 5.0 | 7.1% |
| 10 | Alcoy | 1050 | 6.0 | 6.9% |
| 11 | Guadalajara | 1680 | 9.5 | 6.8% |
| 12 | Ferrol | 1150 | 6.5 | 6.8% |
| 13 | Soria | 1150 | 6.5 | 6.8% |
| 14 | Molina de Segura | 1250 | 7.0 | 6.7% |
| 15 | Burgos | 1620 | 9.0 | 6.7% |
| 16 | Torrelavega | 1350 | 7.5 | 6.7% |
| 17 | Sagunto | 1350 | 7.5 | 6.7% |
| 18 | León | 1350 | 7.5 | 6.7% |
| 19 | Villarreal | 1080 | 6.0 | 6.7% |
| 20 | Lorca | 1080 | 6.0 | 6.7% |
| 21 | El Ejido | 1080 | 6.0 | 6.7% |
| 22 | Ávila | 1080 | 6.0 | 6.7% |
| 23 | Palencia | 1080 | 6.0 | 6.7% |
| 24 | Badajoz | 1120 | 6.2 | 6.6% |
| 25 | Murcia | 1720 | 9.5 | 6.6% |
| 26 | Valladolid | 1780 | 9.8 | 6.6% |
| 27 | Utrera | 1180 | 6.5 | 6.6% |
| 28 | Lugo | 1180 | 6.5 | 6.6% |
| 29 | Antequera | 1180 | 6.5 | 6.6% |
| 30 | Huesca | 1420 | 7.8 | 6.6% |
| 31 | Avilés | 1280 | 7.0 | 6.6% |
| 32 | Motril | 1280 | 7.0 | 6.6% |
| 33 | Sanlúcar de Barrameda | 1280 | 7.0 | 6.6% |
| 34 | Algeciras | 1280 | 7.0 | 6.6% |
| 35 | Zaragoza | 1980 | 10.8 | 6.5% |
| 36 | Reus | 1650 | 9.0 | 6.5% |
| 37 | Cáceres | 1250 | 6.8 | 6.5% |
| 38 | Segovia | 1380 | 7.5 | 6.5% |
| 39 | Toledo | 1380 | 7.5 | 6.5% |
| 40 | Roquetas de Mar | 1380 | 7.5 | 6.5% |
| 41 | La Línea de la Concepción | 1380 | 7.5 | 6.5% |
| 42 | Albacete | 1380 | 7.5 | 6.5% |
| 43 | Jerez de la Frontera | 1380 | 7.5 | 6.5% |
| 44 | Gijón | 1880 | 10.2 | 6.5% |
| 45 | Manresa | 1850 | 10.0 | 6.5% |
| 46 | San Vicente del Raspeig | 1850 | 10.0 | 6.5% |
| 47 | Castellón de la Plana | 1520 | 8.2 | 6.5% |
| 48 | Ourense | 1150 | 6.2 | 6.5% |
| 49 | Arrecife | 1950 | 10.5 | 6.5% |
| 50 | Almería | 1580 | 8.5 | 6.5% |
| 51 | Orihuela | 1580 | 8.5 | 6.5% |
| 52 | Elche | 1580 | 8.5 | 6.5% |
| 53 | Gandía | 1580 | 8.5 | 6.5% |
| 54 | Aranjuez | 1680 | 9.0 | 6.4% |
| 55 | Logroño | 1720 | 9.2 | 6.4% |
| 56 | Paterna | 1780 | 9.5 | 6.4% |
| 57 | Córdoba | 1650 | 8.8 | 6.4% |
| 58 | Huelva | 1350 | 7.2 | 6.4% |
| 59 | Villajoyosa | 1980 | 10.5 | 6.4% |
| 60 | Pontevedra | 1850 | 9.8 | 6.4% |
| 61 | Torrevieja | 2080 | 11.0 | 6.3% |
| 62 | Torrente | 1550 | 8.2 | 6.3% |
| 63 | Benidorm | 2750 | 14.5 | 6.3% |
| 64 | Granada | 2180 | 11.5 | 6.3% |
| 65 | Alicante | 2280 | 12.0 | 6.3% |
| 66 | Salamanca | 2050 | 10.8 | 6.3% |
| 67 | San Cristóbal de La Laguna | 2050 | 10.8 | 6.3% |
| 68 | Cartagena | 1520 | 8.0 | 6.3% |
| 69 | Girona | 2480 | 13.0 | 6.3% |
| 70 | Chiclana de la Frontera | 1680 | 8.8 | 6.3% |
| 71 | Oviedo | 2080 | 10.8 | 6.2% |
| 72 | Cádiz | 2280 | 11.8 | 6.2% |
| 73 | El Puerto de Santa María | 1780 | 9.2 | 6.2% |
| 74 | Alcalá de Guadaíra | 1550 | 8.0 | 6.2% |
| 75 | Dos Hermanas | 1650 | 8.5 | 6.2% |
| 76 | San Fernando | 1650 | 8.5 | 6.2% |
| 77 | Lleida | 1650 | 8.5 | 6.2% |
| 78 | Melilla | 1520 | 7.8 | 6.2% |
| 79 | Tarragona | 2050 | 10.5 | 6.2% |
| 80 | Parla | 2050 | 10.5 | 6.2% |
| 81 | Arganda del Rey | 2050 | 10.5 | 6.2% |
| 82 | Vigo | 2050 | 10.5 | 6.2% |
| 83 | Telde | 2050 | 10.5 | 6.2% |
| 84 | Pinto | 2150 | 11.0 | 6.1% |
| 85 | Fuenlabrada | 2150 | 11.0 | 6.1% |
| 86 | Torrejón de Ardoz | 2350 | 12.0 | 6.1% |
| 87 | Valdemoro | 2350 | 12.0 | 6.1% |
| 88 | Santa Coloma de Gramenet | 2350 | 12.0 | 6.1% |
| 89 | Móstoles | 2350 | 12.0 | 6.1% |
| 90 | Santander | 2350 | 12.0 | 6.1% |
| 91 | Granollers | 2350 | 12.0 | 6.1% |
| 92 | Sabadell | 2550 | 13.0 | 6.1% |
| 93 | Sant Boi de Llobregat | 2550 | 13.0 | 6.1% |
| 94 | Leganés | 2450 | 12.5 | 6.1% |
| 95 | Dénia | 2450 | 12.5 | 6.1% |
| 96 | Mollet del Vallès | 2450 | 12.5 | 6.1% |
| 97 | Rubí | 2450 | 12.5 | 6.1% |
| 98 | Cornellà de Llobregat | 2850 | 14.5 | 6.1% |
| 99 | Cerdanyola del Vallès | 2850 | 14.5 | 6.1% |
| 100 | Portugalete | 2650 | 13.5 | 6.1% |
| 101 | Viladecans | 2650 | 13.5 | 6.1% |
| 102 | Santa Cruz de Tenerife | 2650 | 13.5 | 6.1% |
| 103 | Sevilla | 2520 | 12.8 | 6.1% |
| 104 | Ronda | 1580 | 8.0 | 6.1% |
| 105 | Ceuta | 1680 | 8.5 | 6.1% |
| 106 | Alcorcón | 2580 | 13.0 | 6.0% |
| 107 | El Prat de Llobregat | 2780 | 14.0 | 6.0% |
| 108 | Terrassa | 2680 | 13.5 | 6.0% |
| 109 | Valencia | 2680 | 13.5 | 6.0% |
| 110 | Alcalá de Henares | 2680 | 13.5 | 6.0% |
| 111 | Mataró | 2680 | 13.5 | 6.0% |
| 112 | A Coruña | 2150 | 10.8 | 6.0% |
| 113 | Las Palmas de Gran Canaria | 2850 | 14.2 | 6.0% |
| 114 | Hospitalet de Llobregat | 3250 | 16.0 | 5.9% |
| 115 | Pamplona | 2950 | 14.5 | 5.9% |
| 116 | Arona | 2850 | 14.0 | 5.9% |
| 117 | Vitoria-Gasteiz | 2850 | 14.0 | 5.9% |
| 118 | Barakaldo | 2850 | 14.0 | 5.9% |
| 119 | Calpe | 2650 | 13.0 | 5.9% |
| 120 | Coslada | 2550 | 12.5 | 5.9% |
| 121 | Santiago de Compostela | 2350 | 11.5 | 5.9% |
| 122 | Collado Villalba | 2250 | 11.0 | 5.9% |
| 123 | Vélez-Málaga | 2150 | 10.5 | 5.9% |
| 124 | Getafe | 2680 | 13.0 | 5.8% |
| 125 | Adeje | 3450 | 16.5 | 5.7% |
| 126 | Badalona | 3450 | 16.5 | 5.7% |
| 127 | Málaga | 3480 | 16.5 | 5.7% |
| 128 | Altea | 2850 | 13.5 | 5.7% |
| 129 | Rincón de la Victoria | 2650 | 12.5 | 5.7% |
| 130 | Barcelona | 5100 | 24.0 | 5.7% |
| 131 | Bilbao | 3850 | 18.0 | 5.6% |
| 132 | Jávea | 3250 | 15.0 | 5.5% |
| 133 | Irún | 3250 | 15.0 | 5.5% |
| 134 | San Sebastián de los Reyes | 3050 | 14.0 | 5.5% |
| 135 | Torremolinos | 2850 | 13.0 | 5.5% |
| 136 | Benalmádena | 3350 | 15.0 | 5.4% |
| 137 | Estepona | 3250 | 14.5 | 5.3% |
| 138 | Rivas-Vaciamadrid | 3250 | 14.5 | 5.3% |
| 139 | Fuengirola | 3150 | 14.0 | 5.3% |
| 140 | Mijas | 3050 | 13.5 | 5.3% |
| 141 | Manacor | 3050 | 13.5 | 5.3% |
| 142 | Getxo | 4250 | 18.5 | 5.2% |
| 143 | Nerja | 3450 | 15.0 | 5.2% |
| 144 | Alcobendas | 3850 | 16.5 | 5.1% |
| 145 | Tres Cantos | 3650 | 15.5 | 5.1% |
| 146 | Las Rozas | 3850 | 16.0 | 5.0% |
| 147 | Marbella | 5800 | 24.0 | 5.0% |
| 148 | Boadilla del Monte | 4250 | 17.5 | 4.9% |
| 149 | Sant Cugat del Vallès | 4250 | 17.5 | 4.9% |
| 150 | Ibiza | 5850 | 24.0 | 4.9% |
| 151 | Majadahonda | 4150 | 17.0 | 4.9% |
| 152 | Madrid | 5820 | 23.5 | 4.8% |
| 153 | Palma | 5220 | 20.5 | 4.7% |
| 154 | Pozuelo de Alarcón | 4850 | 19.0 | 4.7% |
| 155 | Calvià | 5450 | 21.0 | 4.6% |
| 156 | San Sebastián | 7150 | 26.0 | 4.4% |
Fuente: MITMA (Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible). Rentabilidad bruta = (alquiler × 12) / precio compra × 100.
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Según los precios de referencia del MITMA (Q4-2025), Puertollano encabeza el ranking con una rentabilidad bruta del 8.3%: 580 €/m² de compra frente a 4.0 €/m²/mes de alquiler. La media de los 156 municipios analizados es del 6.2%.
La rentabilidad bruta es el alquiler anual dividido entre el precio de compra, sin descontar nada: (alquiler mensual × 12) / precio de compra × 100. La neta descuenta IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, gestión y periodos sin inquilino, y suele quedar entre 1,5 y 2,5 puntos por debajo. Para decidir una compra se mira la neta; la bruta solo sirve para comparar mercados entre sí, que es su uso en esta tabla.
No por sí sola. Las rentabilidades brutas más altas suelen darse en municipios con precios de entrada bajos, donde también son mayores la rotación de inquilinos, el riesgo de impago y el tiempo que tarda en alquilarse un piso, y donde la revalorización histórica es menor. Una rentabilidad del 7% con tres meses de vacío al año rinde menos que una del 5% con ocupación continua.
Proceden de los precios de referencia de vivienda del Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible (MITMA), periodo Q4-2025, y se actualizan automáticamente cuando el ministerio publica una nueva serie. La rentabilidad se calcula sobre una vivienda tipo de 80 m². No incluyen gastos, impuestos ni periodos de vacío.
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