Rentabilidad bruta, neta y ROCE: qué significan y cómo calcularlas
Si estás mirando pisos para invertir, seguro que has visto estos términos. Te los explicamos con ejemplos reales para que sepas exactamente cuánto dinero ganas (de verdad) con un alquiler.
AssetRent Capital
Equipo editorial
Tres metricas, un objetivo: saber cuanto ganas de verdad
Imagina que te ofrecen dos pisos: uno en Madrid por 200.000 euros que se alquila por 900 euros/mes, y otro en Murcia por 80.000 euros que se alquila por 450 euros/mes. ¿Cual es mejor inversion?
La respuesta depende de como midas la rentabilidad. Y no, no da igual usar una metrica u otra. Vamos a verlas de la mas simple a la mas completa.
Usar solo la rentabilidad bruta para decidir una inversion es como elegir coche mirando solo el color. Necesitas abrir el capo.
1. Rentabilidad bruta: el primer filtro rapido
Es la cuenta mas sencilla. Solo necesitas dos datos: cuanto cuesta el piso y cuanto se alquila.
| Piso Madrid | Piso Murcia | |
|---|---|---|
| Precio compra | 200.000 euros | 80.000 euros |
| Alquiler mensual | 900 euros | 450 euros |
| Alquiler anual | 10.800 euros | 5.400 euros |
| Rentabilidad bruta | 5,4% | 6,75% |
Segun la bruta, Murcia gana. Pero no te quedes aqui...
2. Rentabilidad neta: lo que de verdad te queda
Aqui ya restamos todos los gastos reales que tiene un piso en alquiler. Esto es lo que importa.
¿Que gastos hay que restar?
- Comunidad de propietarios: 50-150 euros/mes
- IBI: 200-1.500 euros/ano segun ciudad
- Seguro de hogar: 200-400 euros/ano
- Seguro de impago (recomendable): 3-5% del alquiler anual
- Mantenimiento y reparaciones: 1-2% del valor del piso al ano
- Periodos sin inquilino (vacancia): calcula 1 mes al ano
- IRPF: depende de tu tramo
| Concepto | Cantidad |
|---|---|
| Precio compra | 80.000 euros |
| Impuestos y gastos compra (10%) | 8.000 euros |
| Inversion total | 88.000 euros |
| Alquiler anual (12 meses) | 5.400 euros |
| - Comunidad | -900 euros |
| - IBI | -350 euros |
| - Seguro hogar | -250 euros |
| - Mantenimiento (1%) | -800 euros |
| - Vacancia (1 mes) | -450 euros |
| Ingresos netos (antes de IRPF) | 2.650 euros |
| Rentabilidad neta | 3,01% |
3. ROCE: la metrica de los profesionales
El ROCE (Return On Capital Employed) es la metrica definitiva. La diferencia clave: tiene en cuenta la hipoteca y calcula el rendimiento solo sobre tu dinero.
¿Por que importa? Porque la mayoria de la gente no compra pisos al contado. Si pones 30.000 euros y el banco pone 50.000, tu rentabilidad real se calcula sobre tus 30.000 euros, no sobre los 80.000 del piso.
| Concepto | Cantidad |
|---|---|
| Precio compra + gastos | 88.000 euros |
| Hipoteca (70% del precio) | 56.000 euros |
| Capital propio (entrada + gastos) | 32.000 euros |
| Ingresos netos anuales | 2.650 euros |
| Cuota hipoteca anual (2,5%, 25 anos) | -3.018 euros |
| Flujo de caja anual | -368 euros |
| Amortizacion de capital (ano 1) | +1.370 euros |
| ROCE total | 3,13% |
La gran comparativa: bruta vs neta vs ROCE
- Alquiler / Precio
- No resta gastos
- Sobre precio total
- Para: primer filtro
- (Alquiler-Gastos) / Inversion
- Resta gastos
- Sobre inversion total
- Para: comparar pisos
¿Cual es una buena rentabilidad?
| Metrica | Mala | Normal | Buena | Excelente |
|---|---|---|---|---|
| Bruta | Menos del 4% | 4-5% | 5-7% | Mas del 7% |
| Neta | Menos del 2% | 2-3% | 3-5% | Mas del 5% |
| ROCE | Menos del 0% | 0-3% | 3-8% | Mas del 8% |
El error mas comun (y como evitarlo)
El 90% de los portales inmobiliarios y vendedores te hablaran de rentabilidad bruta. Suena mas atractiva. Pero tu tienes que pensar siempre en neta o mejor aun, en ROCE.
Un piso con un 7% bruto puede dar un 3% neto. Y un piso con un 5% bruto en buena zona puede dar un 3,5% neto (menos gastos, menos vacancia, mejor inquilino).
Como calcularlo paso a paso
Calcula las tres metricas en segundos
En AssetRent Capital calculamos las tres automaticamente:
- Rentabilidad bruta: con datos de precios del MITMA y alquileres de mercado
- Rentabilidad neta: anadiendo gastos reales estimados por ciudad
- ROCE: con tu financiacion personalizada (entrada, tipo, plazo)
- La neta es la realidad: lo que te queda despues de gastos.
- El ROCE es la decision: cuanto rinde tu dinero con hipoteca incluida.
- Nunca te fies de quien solo te habla de rentabilidad bruta.
¿Quieres calcular la rentabilidad de un piso concreto? Prueba nuestra tasacion automatica gratuita o el simulador de inversiones.
Aviso: Las opiniones expresadas en este artículo son de carácter informativo y no constituyen asesoramiento financiero, fiscal ni jurídico. AssetRent Capital no se responsabiliza de las decisiones tomadas en base a este contenido. Consulte con profesionales cualificados para su caso particular.