¿Merece la pena crear una SL para invertir en inmuebles?
Analizamos cuándo conviene crear una Sociedad Limitada para gestionar inversiones inmobiliarias: ventajas fiscales, costes fijos y el punto de equilibrio.
AssetRent Capital
Equipo editorial
El debate que todo inversor tiene a las 2 de la mañana
Ya tienes dos pisos alquilados. Quizás tres. Las cosas van bien, y un amigo te suelta en una cena: "Tío, ¿pero no tienes una SL? Estás tirando dinero en impuestos."
Y ahí empiezas a darle vueltas. ¿Merece la pena? ¿Cuánto cuesta? ¿Cuándo compensa? Vamos a verlo con números reales, sin humo.
La respuesta corta: para la mayoría de inversores con menos de 5 pisos de alquiler residencial, la SL NO compensa. Pero hay excepciones importantes.
Persona Física vs SL: cara a cara
- Tipo: 19-47% (progresivo)
- Reducción 60% vivienda habitual
- Sin costes de estructura
- Simplicidad total
- Sacas el dinero libre
- Tipo: 25% fijo (15% primeros 2 años)
- Sin reducción del 60%
- Gestoría: 2.000-4.000€/año
- Contabilidad, actas, IVA trimestral
- Dividendos tributan 19-28% adicional
Las ventajas reales de la SL
1. Responsabilidad limitadaSi algo sale mal (demanda de un inquilino, accidente en la propiedad), solo responde el patrimonio de la SL, no tu casa, tus ahorros ni tu coche.
2. Reinversión a tipo fijoTodo lo que ganas y no sacas de la SL tributa solo al 25%. Ideal si tu plan es comprar más pisos con los beneficios.
3. Planificación sucesoriaEs más fácil repartir participaciones de una SL entre herederos que dividir inmuebles.
4. Más gastos deduciblesPuedes deducir parcialmente: vehículo, teléfono, oficina, formación, viajes de prospección inmobiliaria.
Las desventajas que nadie te cuenta
- La SL paga 25% de Impuesto de Sociedades
- Tú pagas 19-28% de IRPF sobre los dividendos
- Carga total: ~40%
Con persona física y reducción del 60%, puedes pagar un 6-15% efectivo. La diferencia es brutal.
- Gestoría/asesoría fiscal: 150-350€/mes (1.800-4.200€/año)
- Cuentas anuales y Registro Mercantil: 300-500€/año
- Declaraciones trimestrales (IVA, IS, retenciones)
- Capital social mínimo: 3.000€
El ejemplo que lo aclara todo
Vamos a comparar el mismo escenario: 5 pisos que generan 48.000€ netos/año (después de gastos deducibles).
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Rendimiento neto | 48.000€ |
| Reducción 60% | −28.800€ |
| Base imponible | 19.200€ |
| IRPF (~35% medio) | 6.720€ |
| Costes estructura | 0€ |
| Coste total | 6.720€ |
| Te quedas con | 41.280€ |
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Rendimiento neto | 48.000€ |
| Reducción 60% | NO aplica |
| Impuesto Sociedades (25%) | 12.000€ |
| Beneficio tras IS | 36.000€ |
| IRPF dividendos (~21%) | 7.560€ |
| Costes estructura | 3.500€ |
| Coste total | 23.060€ |
| Te quedas con | 24.940€ |
Entonces, ¿cuándo SÍ compensa la SL?
- 1-3 pisos residenciales: Persona física, sin duda
- 4-6 pisos: Depende de tu tipo marginal y si reinviertes
- 7+ pisos: Empieza a merecer la pena la SL
- Locales/turístico (sin reducción 60%): La SL compensa antes (3-4 inmuebles)
La opción híbrida que casi nadie conoce
¿Y si tienes los primeros pisos como persona física (para la reducción del 60%) y a partir del quinto o sexto creas una SL para los siguientes?
Es perfectamente legal y muchos inversores profesionales lo hacen. Combinas lo mejor de ambos mundos.
La Sociedad Patrimonial: un matiz importante
Si más del 50% del activo de tu SL son inmuebles, Hacienda la considera "patrimonial". Esto tiene implicaciones:
- No se aplica la exención por reinversión de beneficios extraordinarios
- No aplica el tipo reducido del 15% de empresas de nueva creación (en algunos supuestos)
- Mayor escrutinio de Hacienda
- Con pocos pisos residenciales → persona física gana (reducción del 60%)
- La SL empieza a compensar con 7+ inmuebles o cuando reinviertes todo
- Para locales/turístico → la SL compensa antes
- Costes fijos de la SL: mínimo 2.500-5.000€/año
- El "doble impuesto" (IS + dividendos) suma ~40%
- Opción híbrida: primeros pisos como persona física, resto en SL
- Siempre consulta con un asesor fiscal antes de dar el paso
Calcula la rentabilidad de tu inversión con nuestra calculadora y decide con números, no con opiniones.
Aviso: Las opiniones expresadas en este artículo son de carácter informativo y no constituyen asesoramiento financiero, fiscal ni jurídico. AssetRent Capital no se responsabiliza de las decisiones tomadas en base a este contenido. Consulte con profesionales cualificados para su caso particular.