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Crear cuenta gratisAnálisis del Piso Chamberí (DEMO-001)
He revisado los datos del activo y estos son los indicadores clave:
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Puntos destacados:
- El ROCE del 5,84% está **por encima de la media del mercado** (4,2% según nuestro benchmark).
- El cashflow positivo de 182 €/mes indica que el activo se autofinancia desde el primer mes.
- La relación reforma/precio (12,5%) está dentro del rango óptimo.
Principales riesgos identificados:
1. **Sensibilidad al tipo de interés** — Con hipoteca al 3,2% variable, una subida de +2pp reduciría el cashflow a ~85 €/mes (-53%). Recomiendo valorar un tipo fijo.
2. **Concentración geográfica** — Si todos tus activos están en Madrid, el HHI será alto. Diversificar en Valencia o Málaga reduciría el riesgo sistémico.
3. **Antigüedad del edificio (1975)** — Posibles derramas de ITE o rehabilitación de fachada. Consulta el estado del edificio en el portal catastral.
4. **Riesgo de vacancia** — Chamberí tiene alta demanda, pero un periodo de 2 meses sin inquilino eliminaría el cashflow de 4 meses. El seguro de impago mitigaría este riesgo.
Nivel de riesgo global: MEDIO — El activo es sólido pero conviene protegerse contra subidas de tipos.
Estrategia recomendada para maximizar el ROCE:
1. **Negociar el precio de compra** — Un descuento del 5% (6.000 €) elevaría el ROCE al 6,2%. En Chamberí hay margen de negociación en pisos que llevan +60 días en portal.
2. **Optimizar la reforma** — Priorizar cocina y baño (mayor impacto en renta). Con 15.000 € bien invertidos puedes subir la renta a 900-950 €/mes.
3. **Fijar el tipo de interés** — Aunque sube la cuota mensual ~40 €, protege el cashflow a largo plazo y mejora el ROCE ajustado al riesgo.
4. **Alquiler por habitaciones** — Si la normativa local lo permite, 2 habitaciones a 500 €/hab = 1.000 €/mes vs 850 € actual (+17,6%).
5. **Reinvertir cashflow** — Los 182 €/mes reinvertidos aceleran la compra del siguiente activo (efecto bola de nieve del Freedom Calculator).
ROCE estimado post-optimización: 7,1% — 8,3% dependiendo de las palancas activadas.